Binnen de gewijzigde wet van 18 juni 2018 op de gedwongen mede-eigendom van gebouwen en groepen van gebouwen greep de wetgever o.a. in op de wijze van aanstelling en ontslag van de syndicus.
Zo kan sinds 1 januari 2019 onder meer de eerste voorlopige syndicus niet meer worden aangesteld in de statuten, kan door de rechtbank worden overgegaan tot de aanstelling van zowel een gerechtelijk syndicus als van een bewindvoerder die beiden onder het toezicht blijven staan van de rechtbank en die enkel en alleen bij vonnis van de rechter terug kunnen worden ontslagen, enzovoort.
In dit artikel staan we kort stil bij de algemeenheden m.b.t. de aanstelling van een syndicus, lichten we toe hoe een syndicus kan worden aangesteld en op welke wijze en wanneer zijn mandaat eindigt.
Wettelijke verplichting tot aanstelling van een syndicus in België
Vanaf zodra in België een gedwongen appartementsmede-eigendom aan de wettelijke voorwaarden voldoet en haar vereniging van mede-eigenaars (VME) actief tot leven komt (dit is vanaf het ogenblik dat er twee verschillende eigenaars zijn en haar statuten werden overgeschreven op het bevoegd kantoor Rechtszekerheid binnen de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie) moet er voor de VME een syndicus worden aangesteld.
Er is hierop een uitzondering van toepassing. Wanneer de aard van de gemeenschappelijke delen dit rechtvaardigt, kan er afstand worden gedaan van het dwingend regime. Dit kan zolang alle mede-eigenaars instemmen met die afwijking, wat erop wijst dat wanneer op een bepaald ogenblik minstens één van de eigenaars niet (meer) akkoord gaat met de afwijking, er in principe vooralsnog een syndicus moeten worden aangesteld.
Eenhoofdig orgaan – College van syndici is niet toegelaten
Zeker in gebouwen waar het beheer van de gemeenschappelijke delen intern gebeurt, komt het wel eens voor dat er bijvoorbeeld 2 eigenaars de wettelijke taken en opdrachten van een syndicus samen uitvoeren.
Zolang er in het gebouw niemand hiertegen bezwaar heeft en er niets misloopt, is daar op zich niets mis mee. Maar men mag er wel niet aan voorbijgaan dat de dwingende wet oplegt dat er binnen een VME slechts één persoon effectief als syndicus kan optreden. Het is deze persoon die als enige aansprakelijk is voor het beheer.
Het aanstellen van meer dan één syndicus of een zogenaamd college van syndici, is dus wettelijk gezien niet toegelaten.
Beroepssyndicus versus vrijwillige syndicus - Pluraliteitsvereiste - Natuurlijk of rechtspersoon
In tegenstelling tot wat we soms lezen of horen, is het in België niet verplicht om beroep te doen op een professionele syndicus, ook niet als het gebouw 20 of meer appartementen telt. M.a.w. ongeacht de grootte van het gebouw, is ook een mede-eigenaar gerechtigd om als vrijwillige syndicus het behoud en het beheer van de gemeenschappelijke delen waar te nemen.
Het moet daarbij wel gaan om een natuurlijk of rechtspersoon die eigenaar is van minstens één kavel binnen het gebouw of de groep van gebouwen die met de vereiste gekwalificeerde meerderheid moet worden aangesteld.
Last but not least moet er tussen de VME en de (vrijwillige) syndicus een schriftelijke beheersovereenkomst worden ondertekend.
Aanstelling van een syndicus – Duurtijd mandaat
Eén enkele VME
Als algemene regel geldt dat de (eerste) syndicus altijd wordt aangesteld door een beslissing van de algemene vergadering.
Betreft het een nieuwbouwproject, dan gebeurt de aanstelling tijdens de allereerste algemene vergadering die in principe door de bouwpromotor/de projectontwikkelaar of door de in het reglement van interne orde aangeduide tijdelijke syndicus wordt samengeroepen.
We schrijven ‘tijdelijke syndicus’ omdat zijn mandaat van rechtswege eindigt op het moment dat de eerste algemene vergadering doorgaat.
Binnen een bestaand gebouw wordt de (nieuwe) syndicus verkozen tijdens de jaarlijkse of tijdens een buitengewone algemene vergadering.
In beide gevallen staat het de algemene vergadering vrij om een beroepssyndicus dan wel om een mede-eigenaar (en dus een vrijwillige syndicus) aan te stellen.
Hoofdvereniging met één of meerdere deelverenigingen
Binnen gebouwen en groepen van gebouwen waarbinnen er (rechtsgeldig) met één of meerdere deelverenigingen wordt of zal worden gewerkt, moet er zowel voor de hoofdvereniging als voor elke deelvereniging een syndicus worden aangeduid.
Ook hier is het toegelaten om binnen de hoofdvereniging en binnen elke deelvereniging een vrijwillige syndicus aan te stellen. De combinatie beroepssyndicus – vrijwillige syndicus kan ook.
Voor wat de deelverenigingen betreft, moet er wel rekening mee worden gehouden dat de eigenaar die binnen een deelvereniging als niet-professionele syndicus wenst op te treden, over het eigendomsrecht van minstens één kavel binnen deze deelvereniging moet beschikken. Bv. eigenaar zijn van een garagestaanplaats.
Duurtijd mandaat van de vrijwillige syndicus
Net zoals dit van toepassing is op een beroepssyndicus, bedraagt de maximum duurtijd het mandaat voor de niet-professionele syndicus drie jaar. Hij kan dus voor één, twee of drie achtereenvolgende jaren worden aangesteld.
Aan het einde van die periode kan, na beslissing van de algemene vergadering, het mandaat worden hernieuwd.
Ontslag van de vrijwillige syndicus
Het mandaat van de mede-eigenaar syndicus eindigt:
- Op het moment dat de duurtijd van het mandaat verstrijkt.
- Na een beslissing van de algemene vergadering, die de syndicus met onmiddellijke ingang en zelfs zonder enige motivatie (*) kan ontslaan.
- Na een gerechtelijke uitspraak, op vraag van elke mede-eigenaar die kan aantonen dat de syndicus verhinderd is of in gebreke blijft. De syndicus moet dan wel in de procedure worden betrokken.
(*) Wanneer de vrijwillige syndicus voor zijn beheer een vergoeding ontvangt, dan kan in het reglement van interne orde en/of in de schriftelijke beheerovereenkomst zijn opgenomen dat de VME aan de ontslagen syndicus een verbrekings- of andere vergoeding moet betalen.
Deze vergoeding zal de vrijwillige syndicus niet kunnen claimen als blijkt dat hij werd ontslagen omwille van wanbeheer/wanbeleid, fraude, bedrog, zware fout….
Aansprakelijkheid van de vrijwillige syndicus – aansprakelijkheidsverzekering
Ook voor wat zijn aansprakelijkheid betreft, gelden voor een niet-professionele syndicus nagenoeg dezelfde regels als wanneer het om een professionele syndicus gaat.
Een vrijwillige syndicus kan zowel op burgerrechtelijk als op strafrechtelijk vlak aansprakelijk worden gehouden. Samenloop van beide is eveneens mogelijk.
Sinds de gewijzigde wet van 2 juni 2010 is elke vrijwillige syndicus wettelijk verplicht om zijn beroepsaansprakelijkheid te verzekeren.
Ontvangt de niet-professionele syndicus een ereloon voor zijn beheer, dan legt de wet dwingend op dat hij de premie zelf moet betalen. Vraagt hij geen ereloon, dan dient de VME de verzekeringspremie voor haar rekening te nemen.