Tenzij en zolang alle mede-eigenaars van een gebouw gerechtvaardigd afstand hebben gedaan van het dwingend regime dat op gebouwen en groepen van gebouwen in gedwongen mede-eigendom van toepassing is, moet er voor het beheer van de gemeenschappelijke delen in elke gedwongen mede-eigendom verplicht een syndicus worden aangesteld.
Jaarlijkse stijging van het aantal flatgebouwen met appartementen
Sinds 2023 telt België 241.0001[1] gebouwen met appartementen, waarin meer dan 3 miljoen mensen wonen.
Ruim 146.000 van die gebouwen bevinden zich in het Vlaamse Gewest, met de provincie Antwerpen als koploper (53.000) gevolgd door de provincies Oost-Vlaanderen (28.000) en West-Vlaanderen (27.000). En elke dag komen er nog nieuwe appartementen bij.
Zeker 99% van die gebouwen, waaronder ook duizenden kleinere appartementsgebouwen, zijn onderworpen aan de zogenaamde appartementswet. Dit betekent dat al die gebouwen een syndicus moeten hebben.
Het aantal professionele syndici voor het beheer van al die gebouwen neemt niet gelijkmatig toe – Knelpuntberoep – Groot personeelsverloop
“Er zijn slechts 526 professionele syndici die voltijds het beheer van appartementsgebouwen doen. Te weinig, meent de sector.” en “Amper kandidaten voor het beroep van de toekomst.” lazen we op 5 december 2023 in de pers (Bron: website GVA).
Het is al jaren geen geheim meer dat waar het aantal mede-eigendommen blijft toenemen, de instroom aan nieuwe syndici niet met gelijke tred volgt.
Het beroep van professionele syndicus staat dan ook op de lijst van knelpuntberoepen.
Daarenboven kampt meer dan 90% van alle beroepssyndici met een personeelstekort. Enerzijds worden de vacatures nagenoeg niet ingevuld, anderzijds houden veel medewerkers het na een paar maanden al terug voor bekeken. Syndici kampen bijkomend dus ook met een groot personeelsverloop.
Vooral de kleine(re) mede-eigendommen vinden geen syndicus meer.
Een gevolg van het aanzienlijk tekort aan beroepssyndici en medewerkers is dat de meeste beroepssyndici het beheer van vooral kleinere gebouwen steeds vaker links laten liggen. M.a.w. vooral kleine(re) gebouwen vinden geen syndicus meer.
Uit de praktijk blijkt immers dat slechts 1 op de 5 kantoren nog een offerte aflevert voor kleine(re) gebouwen.
En bij de kantoren die toch een voorstel indienen, ligt het basisereloon in combinatie met de extra vergoedingen voor aanvullende taken en opdrachten doorgaans zo hoog, dat het professioneel beheer van kleine(re) gebouwen onbetaalbaar dreigt te worden.
Mede-eigenaars worden steeds vaker zelf in de richting van een “eigen beheer” geduwd. Professionele ondersteuning is geen overbodige luxe.
Voormelde vaststellingen zorgen ervoor dat steeds meer mede-eigenaars (als niet-professionele syndicus) zelf het beheer op zich nemen. Zij worden er als het ware ook vaker toe gedwongen.
Maar ook een vrijwillige syndicus moet onder meer de wet op de gedwongen mede-eigendom en andere regelgeving correct toepassen, waaronder deze m.b.t. de privacy van natuurlijke personen, het EPC gemeenschappelijke delen, het asbestattest, de energetische maatregelen, … om er maar enkele te noemen.
Waar de vrijwillige syndicus er vooreerst moet voor zorgen dat hij van alles op de hoogte is en blijft, zal hij dit vervolgens ook in de praktijk volgens de regels van de kunst correct moeten toepassen.
Door de veelheid en complexheid van taken en opdrachten (en niet in het minste omdat onze maatschappij alsmaar meer en meer juridiseert) is dit voor veel niet-professionele syndici niet altijd even evident.
Wil een vrijwillige syndicus het adminstratief, financieel, technisch en juridisch beheer met voldoende kennis van zaken correct uitvoeren, dan is het geen overbodige luxe daarbij beroep te doen op professionele ondersteuning.
De Vrijwillige Syndicus informeert, sensibiliseert, leidt op, begeleidt, adviseert en ondersteunt onder meer mede-eigenaars-syndici en verenigingen van mede-eigenaars.
Ons platform De Vrijwillige Syndicus wil dé trouwste (online) bondgenoot zijn van onder meer mede-eigenaars/niet-professionele syndici.
Samen met ons gespecialiseerd team van juridische en vaktechnische profielen streven we ernaar om voor de duizenden mede-eigenaars, die binnen hun flatgebouw de taak van syndicus op zich nemen, hét onafhankelijk digitaal referentieplatform te worden.
Een platform waarop de occasionele syndicus, maar ook de andere mede-eigenaars steeds kunnen rekenen en terechtkunnen om de mede-eigendom - waarvan zij zelf deel uitmaken - op een juridisch, technisch, financieel en administratief correcte manier te beheren.
Wij volgen de complexe materie van de appartementsmede-eigendom op de voet op en we stemmen onze professionele dienstverlening en divers productaanbod steeds af op de voortdurende veranderingen en wijzigingen, die telkens weer hun impact hebben op de wetgeving.
Als één hecht team loodsen onze ervaren onafhankelijke raadgevers en praktijkexperten de niet-professionele syndici doorheen de complexe materie van de appartementsmede-eigendom.
Onder meer onze online tools zoals modelformulieren, een basiscursus, een e-boek van de hand van onze experten, verschillende korte video’s die diverse relevante topics behandelen zoals “de taken en opdrachten van een syndicus”, “wie kan als syndicus worden aangesteld”, “wat zijn de taken en opdrachten van een rekeningcommissaris”, “toepassing van de camerawet in een VME”, enzovoort worden ingezet om een doorgedreven praktisch toegankelijke opleiding, begeleiding en ondersteuning te bieden aan deze alsmaar belangrijker wordende maatschappelijke groep.
Last but not least voorziet ons expertenteam de niet-professionele syndicus en haar VME van doorgedreven gespecialiseerd juridisch advies indien nodig.
Kwaliteit heeft zijn prijs, maar hoeft niet onbetaalbaar zijn - Bespaar jaarlijks veel geld
In het gezegde “If you pay peanuts, you get monkeys” schuilt een zekere waarheid.
Bij De Vrijwillige Syndicus betekent hoogstaande gespecialiseerde dienstverlening niet dat er onrealistisch hoge bedragen moeten worden betaald.
Onderstaande beknopte vergelijking toont het tegendeel aan.
Wanneer het beheer intern gebeurt en er beroep gedaan wordt op de dienstverlening van De Vrijwillige Syndicus, kan de VME op jaarbasis duizenden euro’s besparen!
De occasionele syndicus kan in de uitvoering van zijn opdracht te allen tijde rekenen op de nodige opleiding, ondersteuning en begeleiding om het gebouw op een professionele manier te beheren.
Wil je bijkomende info over het aanbod van De Vrijwillige Syndicus? Surf dan naar www.devrijwilligesyndicus.be of stuur een bericht naar Peter@devrijwilligesyndicus.be
[1] Bron: Website Statbel (2023).