“De Flash Design Tower in Boom, beter bekend als de Toren van Braem en in een ver verleden uitverkoren als vastgoedproject van het jaar, moet tegen vrijdag volledig ontruimd zijn. Vanwege aanhoudende problemen met de stabiliteit en brandveiligheid”.
- Bron: GVA (3.10.2023)
Bescherming van de kopers – Burgerlijk Wetboek
Om kopers van een onroerend goed te beschermen tegen ernstige zichtbare en verborgen gebreken aan het bouwwerk, bepaalt het Burgerlijk Wetboek dat aannemers en architecten, vanaf de aanvaarding van het bouwwerk, gedurende tien jaar aansprakelijk blijven.
M.a.w. het toepassingsgebied van de dienaangaande in het Burgerlijk Wetboek opgenomen wetsartikelen (art. 1792 en 2270 oud BW) beperkt(e) zich enkel tot aannemingsovereenkomsten.
Verkopers van onroerende goederen waren dus enkel aansprakelijk voor gebreken waarop de gemeenrechtelijke bepalingen inzake koop- en verkoopovereenkomsten van toepassing zijn.
Uitbreiding van het toepassingsgebied – Wet Breyne
Om deze ongelijkheid weg te werken, werd het toepassingsgebied uitgebreid voor verkoopovereenkomsten van een toekomstige woning onderworpen aan de Wet Breyne.
Artikel 6 van de woningbouwwet bepaalt dat de artikelen 1792 en 2270 van het oud Burgerlijk Wetboek eveneens van toepassing zijn op verkoopovereenkomsten waarop de woningbouwwet van toepassing is. Dit onverminderd de gemeenrechtelijke bepalingen, die onverminderd hun uitwerking behouden.
Het ene gebrek is het andere niet.
De gebreken waarvoor de aannemer, de architect, de promotor en/of de verkoper die het gebouw niet zelf als aannemer opricht gedurende tien jaar na de aanvaarding van de werken aansprakelijk blijft, worden opgedeeld in:
- a) gebreken die de stabiliteit in gevaar (kunnen) brengen;
- b) gewone of de zgn. lichte verborgen gebreken;
- c) zichtbare gebreken.
Elk van deze gebreken kent zijn eigen aansprakelijkheidsregime.
- a) Stabiliteitsgebreken
Het woord ‘stabiliteitsgebreken’ spreekt voor zich. Dit zijn gebreken die de stevigheid/stabiliteit van het gebouw of een deel ervan, waaronder ook de grond/ de fundering, in het gedrang (kunnen) brengen.
Het betreft hier m.a.w. een gebrek in de soliditeit, stabiliteit en waterdichtheid van de gesloten ruwbouw die de soliditeit of de stabiliteit van de woning op korte of lange termijn in gevaar (kan) brengen.
De tienjarige aansprakelijkheid die op dit soort van gebreken van toepassing is, is van openbare orde. Dit betekent dat men hiervan contractueel niet kan afwijken.
Dit houdt bijvoorbeeld in dat wanneer men bij de voorlopige oplevering geen voorbehoud heeft gemaakt m.b.t. een zichtbaar gebrek, de aansprakelijkheid toch blijft bestaan wanneer het om een stabiliteitsgebrek gaat.
- b) Lichte verborgen gebreken
De ‘lichte’ verborgen gebreken zijn deze die in principe geen invloed (kunnen) hebben op de stevigheid/stabiliteit van het bouwwerk. Het gaat om de zgn. gewone gebreken waarop, afhankelijk of het om een koop dan wel een aannemingsovereenkomst gaat, het aansprakelijkheidsregime uit het kooprecht of het aannemingsrecht van toepassing is.
Bij koop geldt een garantie voor gebreken die (in de kiem) aanwezig waren op het moment van de verkoop. Het tijdstip waarop het gebrek/de gebreken aan het licht komt/komen, is van geen belang (zolang dit maar vóór het verstrijken van de tienjarige termijn gebeurt).
Bij dit soort van gebreken is het belangrijk dat – op straffe van ontoelaatbaarheid – een vordering in rechte binnen een korte termijn moet worden ingesteld. Dit is doorgaans binnen de zes maanden, te rekenen vanaf het moment dat het gebrek werd ontdekt.
Bij aanneming geldt de aansprakelijkheid voor de aannemer voor lichte verborgen gebreken gedurende tien jaar na uitvoering.
Deze termijn is echter – in tegenstelling tot deze m.b.t. stabiliteitsgebreken - niet van dwingend recht noch van openbare orde. Dit betekent dat men de termijn contractueel kan inkorten, doch met dien verstande dat dit niet onredelijk mag zijn waardoor dat de koper elke mogelijkheid om verhaal te halen wordt ontzegd of dat het contractuele evenwicht hierdoor ernstig wordt verstoord.
Ook hier moet, eenmaal het gebrek binnen de vooropgestelde termijn werd ontdekt, binnen een redelijke termijn actie worden ondernomen.
- c) Zichtbare gebreken
Voor zichtbare gebreken die worden vastgesteld tijdens de rondgang waarop de opleveringen gebeuren, geldt dat wanneer er hiervan op het PV van oplevering melding wordt gemaakt en er een voorbehoud wordt geformuleerd, er gedurende een periode van tien jaar tegen de aannemer/verkoper een vordering kan worden ingesteld teneinde deze gebreken opgelost te zien.
Ontbreekt de melding en het voorbehoud, dan worden deze gebreken als aanvaard beschouwd.
Dit tenzij het om een gebrek of gebreken gaat dat/die de stevigheid/de stabiliteit in het gedrang brengt/brengen.
Aanvaarding van het bouwwerk - Startpunt van de tienjarige termijn voor ernstige gebreken
De aansprakelijkheid loopt gedurende een periode van tien jaar na de aanvaarding van de werken. Het startpunt is het moment waarop de koper/de bouwheer bevestigt dat de werken correct werden uitgevoerd.
Een gedwongen appartementsmede-eigendom, opgetrokken onder de woningbouwwet, kent een viervoudige oplevering, nl. de voorlopige oplevering van de privatieve kavels en van de gemeenschappelijke delen én de definitieve oplevering van de privatieve kavels en van de gemeenschappelijke delen.
Tijdens de definitieve oplevering van de privatieve delen – die slechts mag gebeuren nadat de gemeenschappelijke delen definitief werden opgeleverd – wordt een laatste volledige controleronde uitgevoerd.
Werd de definitieve oplevering van de gemeenschappelijke delen aanvaard en doet de eigenaar voor zijn privatieve kavel hetzelfde, dan erkent hij onherroepelijk dat alle werken volgens de regels van de kunst en conform de plannen en het lastenboek werden uitgevoerd.
Die aanvaarding van de werken vormt dan het startpunt van de tienjarige aansprakelijkheid, tenzij contractueel werd bepaald dat de termijn aanvangt op het moment dat de voorlopige oplevering werd goedgekeurd, wat tevens wordt toegelaten.
Vordering wegens tienjarige aansprakelijkheid voor gebreken aan de gemeenschappelijke delen instellen. Wie kan de vordering instellen?
Niettegenstaande de VME op zich niet over een eigendomsrecht op de gemeenschappelijke delen beschikt, werd in de gewijzigde wet van 2 juni 2010 verankerd dat de VME m.b.t. de gemeenschappelijke delen over de vereiste hoedanigheid en het vereiste belang beschikt om zelfstandig en/of samen met één of meerdere individuele mede-eigenaars, in rechte op te treden. Dit als eiser én als verweerder.
Dit neemt echter niet weg dat wanneer er vanuit de VME niet wordt overgegaan tot het instellen van een vordering, dit recht voor de individuele mede-eigenaars gehandhaafd blijft. Voorwaarde is wel dat de schade aan de gemeenschappelijke delen een onmiddellijke en aantoonbare impact heeft op het genot van zijn privatieve kavel(s).
Inroepen van de aansprakelijkheid voor de gemeenschappelijke delen, na aankoop van een voltooid appartement.
Tot slot geven we nog mee dat het inroepen van de tienjarige aansprakelijkheid m.b.t. de gemeenschappelijke delen, op basis van artikel 6 van de woningbouwwet, ook kan gebeuren door een individuele mede-eigenaar die een appartement kocht na de voltooiing van de werken. Dus ook wanneer de Wet Breyne niet van toepassing is op zijn appartement.
Aan deze mogelijkheid is één belangrijke voorwaarde verbonden, nl. dat vóór de voltooiing van de werken de Wet Breyne van toepassing is op minstens één verkocht appartement.
Auteur: Peter Leyseele (Peter@devrijwilligesyndicus.be )