Zonder een hoofdvereniging met rechtspersoonlijkheid kan een deelvereniging met rechtspersoonlijkheid niet bestaan
Overeenkomstig de wet op de gedwongen mede-eigendom, kunnen in de basisakte/de splitsingsakte verschillende gebouwen betrokken worden. Hierdoor is het mogelijk om een juridische eenheid in het beheer van meerdere naburige gebouwen of een zgn. groep van gebouwen na te streven.
Groep van gebouwen
Onder ‘groep van gebouwen’ moet worden verstaan twee of meerdere los van elkaar staande gebouwen of een fysiek aaneengesloten bouwmassa dat zich onder één en hetzelfde dakvolume bevindt. Binnen zo’n bouwmassa beschikt elk afzonderlijk ‘deelgebouw’, dat weliswaar op dezelfde fundering rust, dan over een eigen afzonderlijke inkom, trapzaal, lift, trapzaal, enzovoort. Kenmerkend voor een groep van gebouwen is dat de volledige bouwmassa zich juridisch gezien op en meestal ook onder één en hetzelfde grondperceel bevindt.
Arrest van het Hof van Cassatie van 2004 - Tot 1 september 2010 geen rechtmatige grond om te werken met deelverenigingen
Tot op het moment dat het Hof van Cassatie er anders over besliste, gebeurde het in de praktijk veelvuldig dat de statuten van het gebouwencomplex bepaalden dat m.b.t. alle gemeenschappelijke delen en diensten die tot dienst of tot nut waren of konden zijn van alle mede-eigenaars, de zogenaamde plenaire algemene vergadering hierover diende te beslissen.
Of m.a.w. dat het m.b.t. de zogenaamd algemeen gemeenschappelijke delen enkel en alleen aan alle eigenaars van het ganse gebouw of van de groep van gebouwen toekwam om over deze delen te beslissen.
Daarnaast voorzag de akte erin dat aangaande de gemeenschappelijke delen en diensten die exclusief tot dienst of tot nut waren of konden zijn van de mede-eigenaars van een bepaald gebouw of van een bepaalde bouwmassa, de beslissingsbevoegdheid over deze zgn. particulier gemeenschappelijke delen exclusief werd voorbehouden aan de eigenaars van die kavels die aanwezig waren binnen één specifiek (deel)gebouw.
Deze werkwijze hield in dat er zowel voor de algemeen gemeenschappelijke delen en diensten als voor de particulier gemeenschappelijke delen en diensten telkens een afzonderlijke vergadering werd georganiseerd, er voor elk afzonderlijk (deel)gebouw een eigen bankrekening werd geopend, er vaak met verschillende syndici werd gewerkt, enzovoort. In de praktijk kwam het er dus op neer dat verschillende zelfstandige verenigingen van mede-eigenaars in het leven werden geroepen met elk hun eigen syndicus, hun eigen vergadering, enzovoort.
Met haar arrest van 3 juni 2004 maakte het Hof van Cassatie een einde aan deze werkwijze. Zij stelde duidelijk dat wanneer er meerdere afzonderlijke gebouwen of een fysiek aaneengesloten bouwmassa dat zich onder één en hetzelfde dakvolume bevindt op eenzelfde grondperceel werden opgetrokken, er voor het ganse complex maar één enkele vereniging van mede-eigenaars met één algemene vergadering, met één syndicus, enzovoort kon bestaan.
Antwoord van de wetgever op het arrest – Perspectief om over te gaan tot het oprichten van deelverenigingen
Om een antwoord te bieden op het voormelde arrest, werd in de gewijzigde wet van 2 juni 2010 (BS 28 juni 2010) in de mogelijkheid voorzien om binnen een gebouwencomplex dat onder een eenheidsstatuut werd opgetrokken, toch met meerdere afzonderlijke verenigingen of m.a.w. met deelverenigingen te werken.
De wet maakte daarbij initieel een onderscheid tussen deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid en deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid.
In het eerste geval ontstond er een autonome deelvereniging van mede-eigenaars die over haar eigen organen (eigen syndicus, eigen vergadering, enzovoort) beschikte en aldus zelfstandig aan het rechtsverkeer kon deelnemen.
In het tweede geval betrof het een feitelijke vereniging die niet over een autonome (beslissings-)bevoegdheid, haar eigen organen, enzovoort, beschikte. Dit soort van deelverenigingen bleef dus afhankelijk van en onder bevoegdheid staan van de hoofdvereniging van mede-eigenaars. Deze deelverenigingen konden niet zelfstandig aan het rechtsverkeer deelnemen.
Omdat dit geen meerwaarde betekende en alleen maar voor verwarring zorgde, werd in de gewijzigde wet van 18 juni 2018 de mogelijkheid om deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid op te richten, afgeschaft.
Creatie van één of meerdere deelverenigingen bij het ontstaan van de mede-eigendom of gaandeweg – Minimum numeriek aantal kavels – Verplichte opmaak hoofdsplitsingsakte en ondersplitsingsakte per deelvereniging
Het creëren van één of meerdere deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid gebeurt ingeval van nieuwbouw ofwel onmiddellijk door de notaris bij het opstellen van de eerste statuten (de basisakte bepaalt dan dat er één of meer deelverenigingen worden opgericht voor de kavels van één of meer gebouwen van de groep van gebouwen).
Ofwel kan er in een latere fase door de algemene vergadering met de benodigde gekwalificeerde meerderheid tot de oprichting van één of meerdere deelverenigingen worden beslist.
Hieraan worden wel een aantal voorwaarden gekoppeld.
Zo is het noodzakelijk dat de hoofdvereniging, die alle kavels van het ganse gebouwencomplex omvat, uit minstens 20 kavels bestaat. Met kavel wordt niet alleen een appartement bedoeld, maar bijvoorbeeld ook een garagestaanplaats of een kelder. Dit in de veronderstelling dat de kavel het voorwerp van een privatief eigendomsrecht uitmaakt waaraan eigen aandelen in de gemeenschappelijke delen zijn verbonden.
Bijkomend is het noodzakelijk dat elke vereniging over haar eigen statuten beschikt. Zo zal er dus steeds een statuutakte voor de hoofdvereniging van mede-eigenaars moeten worden opgemaakt, de zgn. hoofdsplitsingsakte, en een akte per deelvereniging van mede-eigenaars, een zgn. ondersplitsingsakte.
Het is daarbij uitermate belangrijk dat alle akten worden overgeschreven op het bevoegde kantoor rechtszekerheid van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie. Gebeurt dit niet, dan kan een vereniging van mede-eigenaars zich niet beroepen op haar rechtspersoonlijkheid!
Naast voorgaande geldt als restrictieve voorwaarde dat een deelvereniging alleen kan worden opgericht voor de kavels van één of meer gebouwen die behoren tot een groep van gebouwen en, indien in een gebouw een fysieke scheiding in duidelijk te onderscheiden onderdelen aanwezig is, voor de kavels van één of meer van die onderscheiden onderdelen.
Op de al dan niet mogelijkheid om bij een groep van gebouwen ook nog eens een deelvereniging op te richten per afzonderlijk gebouw wanneer daarin fysiek duidelijk te onderscheiden onderdelen aanwezig zijn, gaan we in dit artikel niet dieper in.
Aan alle voorwaarden moet gelijktijdig worden voldaan.
Geen deelvereniging met rechtspersoonlijkheid zonder hoofdvereniging met rechtspersoonlijkheid
Uit de praktijk blijkt duidelijk dat er nog altijd veel onduidelijkheid en onwetendheid bestaat over de voorwaarden waaraan er moet worden voldaan om rechtsgeldig met deelverenigingen van mede-eigenaars met rechtspersoonlijkheid te kunnen werken.
Er wordt immers nog regelmatig vastgesteld dat er in bepaalde gebouwen en groepen van gebouwen met één of meerdere deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid wordt gewerkt, terwijl het gebouwencomplex totaal niet aan de voorziene voorwaarden daarvoor, voldoet. M.a.w. de wijze waarop het behoud en het beheer van de gemeenschappelijke delen van die gebouwen wordt uitgevoerd, gebeurt dan in strijd met de wettelijke bepalingen.
In het overgrote deel van de gevallen gaat het daarbij, enerzijds, om gebouwcomplexen die, niettegenstaande andersluidende bepalingen opgenomen in de doorgaans verouderde en niet-gecoördineerde statuten, onder het eenheidsstatuut vallen waarin er – conform het hoger aangehaalde arrest – maar één enkele vereniging van mede-eigenaars met rechtspersoonlijkheid bestaansrecht heeft.
Anderzijds gaat het om gebouwcomplexen waarvoor er weliswaar (al dan niet vervat in één en hetzelfde document) voor elk afzonderlijk gebouw of voor elk deelgebouw een splitsingsakte werd opgemaakt die werd overgeschreven op het kantoor rechtszekerheid, maar waarbij er voor de hoofdvereniging van mede-eigenaars geen afzonderlijke hoofdsplitsingsakte werd opgemaakt of waarbij de (verouderde) hoofdsplitsingsakte inhoudelijk niet voldoet en/of nooit werd overgeschreven op het bevoegde kantoor rechtszekerheid.
Dit laatste is uiteraard van zeer groot belang. De wet bepaalt immers o.a. dwingend dat een vereniging van mede-eigenaars maar over rechtspersoonlijkheid kan beschikken, wanneer haar statuutakte (tijdig) werd overgeschreven.
Deze bepaling geldt zowel voor de hoofdvereniging van mede-eigenaars als voor elke afzonderlijke deelvereniging van mede-eigenaars. De wet legt op dat ook elke deelvereniging aan dezelfde voorwaarden moet voldaan als deze waaraan elke andere vereniging van mede-eigenaars met rechtspersoonlijkheid moet voldoen.
Primordiaal hierbij is dat, ingeval het om een hoofdvereniging met één of meerdere deelverenigingen gaat, artikel 3.86, §2, 2de alinea BW bepaalt dat een deelvereniging van mede-eigenaars maar pas over rechtspersoonlijkheid kan beschikken vanaf het moment dat de hoofdvereniging waaraan zij verbonden is zich op haar rechtspersoonlijkheid kan beroepen. Zolang er dus voor de hoofdvereniging geen akte bestaat die werd overgeschreven, beschikt geen enkele deelvereniging van mede-eigenaars over rechtspersoonlijkheid. Dus ook niet wanneer de deelvereniging over haar eigen statuutakte beschikt en wanneer die werd overgeschreven op het bevoegde kantoor rechtszekerheid.
Wettelijke basis om rechtsgeldig met deelverenigingen te werken is te weinig gekend. Dit geldt o.m. ook voor bankinstellingen.
Uit de praktijk blijkt duidelijk dat naast veel mede-eigenaars en syndici o.m. ook bankinstellingen niet écht op de hoogte zijn van de wettelijke bepalingen die van toepassing zijn wanneer het om één of meerdere deelverenigingen van mede-eigenaars met rechtspersoonlijkheid gaat.
Het is immers niet écht moeilijk voor syndici om op naam van een onrechtmatige deelvereniging een bankrekening te openen, terwijl de syndicus daarvoor dus niet over een rechtsgeldig mandaat beschikt. Het voorleggen van een beslissing van de algemene vergadering, van een kopie van de beheersovereenkomst en van een kopie van een statuutakte die werd overgeschreven, worden als afdoende bewijs beschouwd.
Auteur: Peter Leyseele - Peter@devrijwilligeyndicus.be