In een vorig blogartikel gaven we aan dat veel maar uiteraard niet alle conflicten die zich binnen appartementsmede-eigendommen voordoen, door middel van bijvoorbeeld bemiddeling kunnen worden opgelost.
Voor de conflicten waar een minnelijke regeling niet mogelijk blijkt te zijn, wordt veelal een gerechtelijke procedure voor de bevoegde rechtbank gevoerd.
Veel mede-eigenaars vragen zich af of zij dan altijd moeten meebetalen in (al) de procedurekosten van de VME?
De VME als procespartij
Een VME die rechtspersoonlijkheid heeft, neemt deel aan het rechtsverkeer.
Dit houdt in dat zij onder meer in rechte kan optreden. Zij kan dus zelfstandig een gerechtelijke procedure opstarten. Wordt een VME zelf voor de rechter gedaagd, dan kan zij door de rechtspersoonlijkheid zichzelf verdedigen.
In het eerste geval treedt zij op als eiser, in het tweede als verweerder.
Mogelijke scenario’s waarin de VME als procespartij kan worden betrokken.
Vanuit het oogpunt van de VME doen zich in de praktijk volgende scenario’s voor:
- De VME wordt gedagvaard door één (of meerdere) mede-eigenaar(s). Bijvoorbeeld in vernietiging van een beslissing van de algemene vergadering (AV).
- De VME wordt voor de rechter gedaagd door een andere derde partij, een niet-mede-eigenaar. Bijvoorbeeld wegens het niet (tijdig) betalen van een niet (tijdig) geprotesteerde factuur van een aannemer waarmee ze heeft gecontracteerd.
- De VME daagt een mede-eigenaar voor de rechter. Bijvoorbeeld voor het invorderen van achterstallen.
- De VME dagvaardt een derde, niet-mede-eigenaar. Bijvoorbeeld een huurder omdat die de bepalingen opgenomen in het reglement van mede-eigendom naast zich neerlegt.
Vertegenwoordigingsbevoegdheid van de syndicus versus beslissingsbevoegdheid
Ongeacht of de VME als verwerende dan wel als eisende partij optreedt, in beide gevallen wordt zij in rechte vertegenwoordigd door haar wettelijke vertegenwoordiger, meer bepaald door haar syndicus.
Die verplichte vertegenwoordigingsbevoegdheid van de syndicus mag niet worden gelijkgesteld met een eigen beslissingsbevoegdheid.
Dit laatste komt expliciet toe aan het hoogste orgaan binnen een VME, nl. haar AV.
Dit betekent dat de syndicus niet zomaar zelf eenzijdig kan beslissen om een gerechtelijke procedure op te starten of om bijvoorbeeld zonder akkoord van de AV verzet of hoger beroep aan te tekenen tegen een (verstek)vonnis.
De AV moet hem daarvoor een bijzonder mandaat geven.
Nuance
- Voor het invorderen van achterstallige gemeenschappelijke kosten en lasten ten laste van een mede-eigenaar, heeft de syndicus geen voorafgaandelijk mandaat van de AV nodig. Voor het opstarten van een invorderingsprocedure mag hij de beslissing dus wel autonoom nemen.
- De syndicus is gemachtigd om iedere vordering om dringende redenen of een vordering tot bewaring van rechten met betrekking tot de gemeenschappelijke delen op eigen initiatief in te stellen. Als voorwaarde geldt wel dat hij zijn genomen beslissing zo snel als mogelijk moet laten bekrachtigen door de AV.
Dit eigen beslissingsrecht van de syndicus zal onder meer aan de orde zijn wanneer er geen of onvoldoende tijd is om een AV samen te roepen.
Wie verdedigt de VME in de rechtbank?
Wordt de VME procespartij in een gerechtelijke procedure, dan moeten haar belangen in de rechtbank worden verdedigd.
Strikt genomen kan de syndicus dit op zich nemen. M.a.w. de syndicus kan in principe voor de rechter verschijnen en de VME verdedigen. Dit tenzij de syndicus zelf procespartij is of wanneer hij t.o.v. de VME een tegengesteld belang heeft.
Los hiervan en om evidente redenen doet de syndicus er verstandig aan om in naam en voor rekening van de VME een gespecialiseerde advocaat aan te stellen die dan de belangen van de VME verdedigt.
Dit kan hem overigens bij beslissing van de AV (of eventueel in de statuten) worden opgelegd. De vergadering heeft immers het recht om de syndicus ‘te verplichten’ om beroep te doen op een advocaat.
Procederen kost geld – Overzicht van de mogelijke kostenposten
Ongeacht of de VME in een gerechtelijke procedure eiser dan wel verweerder is, in beide gevallen zal dit voor de leden van de VME, meer bepaald voor de individuele mede-eigenaars, geld kosten.
Los van de eventuele bedragen die deel uitmaken van de vordering van de tegenpartij en waartoe de VME eventueel zou worden veroordeeld of van de bedragen die de VME zelf vordert (bijvoorbeeld een schadevergoeding, intresten, enzovoort) voor het voeren van een gerechtelijke procedure moeten doorgaans de volgende kosten worden betaald (niet-limitatieve opsomming):
- Erelonen en (administratie)kosten van de advocaat die voor de VME optreedt.
- Gedingkosten zoals o.m. de kosten voor de gerechtsdeurwaarder, bijvoorbeeld de kosten voor het betekenen van de dagvaarding, voor het betekenen van de gerechtelijke uitspraak, enzovoort, de eventuele rechtsplegingsvergoeding (dit is een bedrag dat aan de ‘winnende’ partij wordt toegekend als tussenkomst in de erelonen van haar advocaat) en de rolrechten (dit is een bedrag dat verschuldigd is aan de Belgische staat om een zaak in te schrijven op ‘de rol’ van een rechtbank).
- Bijdrage voor het fonds voor juridische tweedelijnsbijstand.
- Erelonen en kosten van de syndicus voor het opvolgen van de procedure (indien opgenomen op de aanvullende prestatielijst die deel uitmaakt van de schriftelijke beheerovereenkomst).
Bijkomende kosten kunnen o.m. zijn: erelonen en kosten verbonden aan een gerechtsdeskundigenonderzoek, …
Wie uiteindelijk in welke kosten en voor welk aandeel wordt verwezen, zal blijken uit de gerechtelijke uitspraak. Deze kosten worden onderaan in het vonnis opgenomen. Echter: de erelonen en kosten van de eigen advocaat, die door iedere partij zelf moeten worden gedragen, vallen hierbuiten.
Wie draagt bij in de erelonen en kosten van de VME die als voorschot dienen? Quid wanneer een mede-eigenaar procespartij is?
In beginsel dragen alle eigenaars bij in de erelonen en in de gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten van de VME die als voorschot dienen.
De bijdrageplicht geldt zonder enige uitzondering voor alle eigenaars, dus ook voor een mede-eigenaar die in de betreffende procedure tegenpartij van de VME is.
Als de syndicus voorafgaand en/of lopende de gerechtelijke procedure een provisie-opvraging uitstuurt voor de financiering van bijvoorbeeld de advocaatkosten van haar raadsman en voor het betekenen van de dagvaarding, dan moeten dus alle eigenaars hierin bijdragen.
In voorkomend geval zal een mede-eigenaar die procespartij is, dus ook zijn aandeel in de gemeenschappelijke erelonen en in de gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten moeten betalen. Dit naast het ereloon en de kosten die hem rechtstreeks door bijvoorbeeld de gerechtsdeurwaarder en/of door zijn eigen advocaat worden aangerekend.
Voormelde bijdrageplicht moet evenwel worden aanzien als een voorlopige bijdrageplicht.
Op deze voorlopige bijdrageplicht geldt één uitzondering.
Namelijk wanneer het om een gerechtelijke procedure gaat, opgestart door de VME gericht tegen alle mede-eigenaars met stemrecht in de AV, die tijdens een AV tegen de volledige afbraak en heropbouw van het gebouw hebben gestemd.
In dat geval zijn al de eigenaars die werden gedaagd, vrijgesteld van enige bijdrageplicht.
Bijdrageplicht van alle mede-eigenaars nadat een (definitieve) gerechtelijke uitspraak voorligt – Wat met een mede-eigenaar die procespartij was?
Welke eigenaars uiteindelijk in welke kosten moeten bijdragen, hangt af van het resultaat van de definitieve gerechtelijke uitspraak. Dit is een uitspraak waartegen geen verhaal meer mogelijk is.
M.b.t. de definitieve bijdrageplicht gelden volgende wettelijke principes:
- Een mede-eigenaar die door de VME werd gedagvaard, waarbij de VME haar vordering volledig gegrond werd verklaard, moet bijdragen in de kosten en erelonen van de VME.
- Een mede-eigenaar die door de VME werd gedagvaard, waarbij de VME volledig in haar ongelijk werd gesteld, draagt niet bij in de kosten en erelonen van de VME.
- Een mede-eigenaar die de VME heeft gedaagd en wie van de rechter over de ganse lijn in het gelijk werd gesteld, draagt niet bij in de kosten en erelonen van de VME.
- Een mede-eigenaar die door de VME werd gedagvaard, waarbij de VME gedeeltelijk in haar gelijk werd gesteld, moet bijdragen in de kosten en erelonen van de VME.
- Een mede-eigenaar die de VME heeft gedaagd en wie van de rechter gedeeltelijk in het gelijk werd gesteld, moet bijdragen in de kosten en erelonen van de VME.
M.a.w. enkel in die gevallen waarbij de mede-eigenaar als enige ‘overwinnaar’ uit de procedure komt, moet de mede-eigenaar niet bijdragen in de erelonen van de advocaat van de VME en niet bijdragen in de gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten.
In de andere gevallen, moet hij wel bijdragen.
Het is aan de syndicus om op basis van het eindvonnis een correcte eindafrekening op te maken.
****
Wil je bijkomende info over het aanbod van De Vrijwillige Syndicus?
Surf naar onze website: www.devrijwilligesyndicus.be of stuur een bericht naar: Peter@devrijwilligesyndicus.be